หลักเกณท์ในการประเมินราคาห้องชุด?

Answer 1

คำตอบที่ดีที่สุด - เลือกโดยเพื่อนๆ ที่ช่วยกันโหวต

ห้องชุด มีทั้ง ห้องชุดเพื่อการพักอาศัย ห้องชุดอาคารสำนักงาน และห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ ผมเดาเอานะคับว่า หมายถึงห้องชุดเพื่อการพักอาศัยหรือคอนโด
เพราะถ้าตอบทุกอย่างเนื้อหาจะยาวมากคับ

ปกติการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จะมี อยู่ 3 วิธี
คือ 1.ประเมินราคาโดยอิงราคาตลาด 2.ประเมินราคาโดยใช้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ 3.ประเมินราคาโดยใช้ต้นทุน

ขอตอบเฉพาะ การประเมินโดยอิงราคาตลาด เพื่อความกระชับของคำตอบ

ในการซื้อขายคอนโด ห้องชุดปกติจะมีการประเมินราคาอยู่ 3 ครั้ง
1.ประเมินราคาโดยผู้ซื้อผู้ขาย ปกติอิงตามราคาตลาด
2.ประเมินราคาโดยบริษัทประเมิน กรณีใช้สินเชื่อจากธนาคาร ปกติอิงตามราคาตลาดเช่นกัน (ปกติจะต่ำกว่าราตาซื้อขายจริง เพื่อเป็นส่วนต่างกันขาดทุนของธนาคาร)
3.ราคาประเิิมินของกรมที่ดิน เพื่อใช้ในการคิดภาษ๊และค่าโอนกรรมสิทธิ์ ปกติราคาจะต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร

ประเมินโดยใช้ราคาตลาด ตอบแบบง่ายๆ คือ ราคาที่เป็นที่พอใจของผู้ซื้อผู้ขายส่วนใหญ่ ณ เวลานั้นๆหรือคนอื่น เค้่าขายของแบบเีดียวกันเท่่าไหร่ เราก็ควรขายในราคาไม่ต่างจากเค้า ถ้าเรามีดีกว่าบางอย่างก็อาจทำให้ราคาดีขึ้นเช่น วัสดุตกแต่งในห้องดีกว่า แต่ถ้าบางอย่างแย่กว่าเช่นอาคารเก่ากว่า ก็ทำให้ราคาแย่ลง

คำถามต่อมา แล้วปัจจัยที่มีผลต่อราคาหรือความพอใจผู้ซื้อ มีอะไรบ้าง?
1.ทำเล
ทำเลที่มีความต้องการซื้อสูง คือทำเลใจกลางเมือง อาทิ สุขุมวิท เพลินจิต หลังสวน สาธร สีลม ปทุมวัน หรือทำเลใกล้รถไฟฟ้าBTS, MRT รวมถึงทำลริมแ่ม่น้ำเจ้าพระยาด้วย ยิ่งทำเลที่ดี ยิ่งแพง ไกลจากพื้นที่เหล่านี้ราคาก็จะถูกลง
2.พื้นที่
พื้นที่ใช้สอยเยอะขึ้น ตารางเมตรมากกว่า ราคาก็จะสูงกว่า
3.ชั้น
ชั้นที่สูงกว่าราคาจะสูงขึ้นไปด้วย เพราะชั้นที่ต่ำกว่ามีโอกาสที่วิวจะถูกบังจากอาคารอื่น
4.วัสดุตกแต่ง
วัสดุดีกว่า ราคาห้องชุดจะแพงกว่าไปด้วย แต่มองมุมกลับ วัสดุดีกว่าบางชนิด นอกจากดูดีกว่าแล้ว ยังช่วยประหยัดพลังงานจึงคุ้มที่จะลงทุนระยะยาว
5.ส่วนกลางคอนโด
เช่น สระว่ายน้ำ ซาวน่า สนามเทนนิส fitness
ถ้ามีสิ่งเหล่านี้่ ราคาย่อมดีกว่าไม่มี
ุ6.สภาพแวดล้อมคอนโด
เช่นถ้ารอบๆ คอนโดมีสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ย่อมเป็นที่ต้องการของลูกค้ามากกว่า
หรือสภาพแวดล้อมที่ดูดีเช่น ถ.ราชดำริ ใกล้สวนสาธารณะสวนลุม
ย่อมเป็นที่ต้องการมากกว่าอยู่้ใจกลางเมืองแต่ใกล้ชุมชนแออัดเป็นต้น